屋宇租賃作為優(yōu)化屋宇資本設(shè)置的首要體式格局，無論對小我私家住房仍是企業(yè)謀劃，都發(fā)揮著首要的感化。承租人購置能力有限或短期使用房屋，出租人不想轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)卻又想通過房屋獲得收益時(shí)，簽訂租賃合同不失為最佳選擇。但是，出租房屋若未辦理房屋所有權(quán)登記，未獲得所有權(quán)證書，租賃合同效力該如何認(rèn)定？深圳律師今天就來帶您了解詳細(xì)情況。

　　一、屋宇無證的原因有哪些？

　　（一）歷史遺留因素

　　1998年1月1日，《都會(huì)屋宇權(quán)屬掛號(hào)治理設(shè)施》執(zhí)行，確立了我國都會(huì)屋宇所有權(quán)掛號(hào)發(fā)證軌制。由于制度普及、推行工作的局限性，仍有少部分權(quán)利人沒有及時(shí)依法辦理所有權(quán)登記，導(dǎo)致其房屋至今沒有房屋所有權(quán)證。

　　（二）未獲得設(shè)置裝備擺設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　《中華國民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條劃定：“在都會(huì)、鎮(zhèn)計(jì)劃區(qū)內(nèi)舉行建筑物、構(gòu)筑物、路途、管線和其余工程設(shè)置裝備擺設(shè)的，設(shè)置裝備擺設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。”

　　沒有依法請求辦理設(shè)置裝備擺設(shè)工程計(jì)劃許可證，其工程建筑一般被認(rèn)定為違章建房，不能申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

　　（三）擅自新建、搭建

　　依據(jù)《浙江省違法修筑措置劃定》，在已竣工驗(yàn)收的設(shè)置裝備擺設(shè)工程用地范圍內(nèi)私自新建、搭建，或許應(yīng)用設(shè)置裝備擺設(shè)工程新建、搭建的，皆屬于違法建筑。除此之外，超出規(guī)劃面積建房、擅自改變房屋使用性質(zhì)等，也可能會(huì)導(dǎo)致無法取得房屋權(quán)屬證書。

　　二、未獲得權(quán)屬證書的屋宇租賃合同是否必然無效？

　　《最高國民法院對于審理城鎮(zhèn)屋宇租賃條約膠葛案件詳細(xì)使用法令多少題目的說明》第二條劃定：“出租人就未獲得設(shè)置裝備擺設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”

　　依據(jù)上述劃定可知，未獲得屋宇權(quán)屬證書的屋宇租賃條約原則上是有效的，然則同意出租人采用補(bǔ)救措施，可以按照法律規(guī)定申請補(bǔ)辦建房審批手續(xù)，在一審法庭辯論終結(jié)前獲得審批手續(xù)的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋租賃合同有效。

　　三、法院是不是應(yīng)自動(dòng)對租賃合同效力進(jìn)行審查？

　　未獲得屋宇權(quán)屬證書致使租賃條約原則上是有效的，但實(shí)踐中常常存在這類情形：出租人與承租人之間產(chǎn)生糾紛訴之法院，但均未對合同效力提出異議，該種情形下，法院是否仍要核實(shí)房屋租賃合同效力？

　　最高法院（2017）最高法民終340號(hào)判決書確認(rèn)，條約效能屬于國民法院依權(quán)柄檢察的局限，不受當(dāng)事人訴訟要求限定。即最高法院覺得，條約效能是法院依權(quán)柄認(rèn)定的內(nèi)容，盡管雙方均未對合同有效性提出異議，法院亦可在審理過程中對合同效力進(jìn)行審查，認(rèn)定合同無效。

　　四、屋宇租賃合同被認(rèn)定有效后，責(zé)任該如何認(rèn)定？

　　《合同法》第五十八條劃定：“條約有效或許被撤消后，因該條約獲得的財(cái)富，應(yīng)該予以返還；不克不及返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

　　此類案件，應(yīng)根據(jù)詳細(xì)情形加以區(qū)分：

　　第一種情形，條約簽定時(shí)，出租人未告訴承租人屋宇未獲得屋宇權(quán)屬證書，承租人過后才發(fā)明。該種情形屬于出租人有意瞞哄房屋權(quán)利瑕疵，存在主觀故意，是導(dǎo)致合同無效的主要原因，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。承租方未對房屋產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行核實(shí)，也存在一定過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。

　　第二種情形，條約簽定時(shí)，已在租賃條約中明確屋宇權(quán)屬情形或承租方已通曉屋宇沒有權(quán)屬證書，仍基于實(shí)在意思表示簽訂租賃合同。該種情況下，雙方均存在明顯過錯(cuò)，應(yīng)按照公平原則各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　五、租賃條約有效，租金和押金該如何處理？

　　《最高國民法院對于審理城鎮(zhèn)屋宇租賃條約膠葛案件詳細(xì)使用法令多少問題的解釋》第五條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”

　　租賃合同被宣布有效后，“房錢”的觀點(diǎn)也不復(fù)存在，而是稱之為“屋宇占領(lǐng)使用費(fèi)”，具體支付標(biāo)準(zhǔn)可參照租賃合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　深圳律師提醒大家，《合同法》第五十八條劃定：“條約有效或許被撤消后，因該條約獲得的財(cái)富，應(yīng)該予以返還；不克不及返還或許沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。”因此，房屋租賃合同被宣告無效后，出租人應(yīng)將押金返還承租人，其中涉及到相關(guān)費(fèi)用扣除問題，根據(jù)實(shí)際情況具體確定。