根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）、《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律，司法解釋的有關(guān)規(guī)定，深圳房產(chǎn)律師所結(jié)合審判經(jīng)驗(yàn)和我省實(shí)際情況，制定本指引。

　　適用案件范圍

　　本指引所指的開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，違約責(zé)任糾紛是指自然人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或銷售合同后，開(kāi)發(fā)商未能在合同約定的時(shí)間向買方交付房屋，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致買方起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交付房屋和違約責(zé)任。

　　法人與非法人組織與開(kāi)發(fā)商因購(gòu)買商品房逾期交發(fā)商之間的糾紛可參照本指引處理。

　　商品房交付條件

　　開(kāi)發(fā)商交付給買方的房屋，應(yīng)當(dāng)通過(guò)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，并已完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收登記。合同約定的交付條件高于標(biāo)準(zhǔn)的，以合同約定為準(zhǔn)；合同約定的交付條件低于標(biāo)準(zhǔn)的，按照標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　商品房交付與接收

　　開(kāi)發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的，買受人有權(quán)拒絕接受。開(kāi)發(fā)商以買受人已接受房屋為由主張不承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任的，不予支持，但買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋尚未取得竣工驗(yàn)收備案登記并同意接受房屋的除外。開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)買受人是否知道或者應(yīng)當(dāng)知道上述事實(shí)的舉證責(zé)任。

　　開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)未按合同約定向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》等文件的，買受人有權(quán)拒絕接受。買受人以開(kāi)發(fā)商未述文件為由要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任的，不予支持。

　　開(kāi)發(fā)商通知買方接受房屋，買方有證據(jù)證明房屋存在明顯質(zhì)量問(wèn)題，影響正常使用的，可以拒絕接受并要求開(kāi)發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問(wèn)題延誤交付的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

　　逾期交房違約金調(diào)整

　　合同約定的逾期交付違約金日標(biāo)準(zhǔn)在已支付購(gòu)房款或房屋總價(jià)的萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三（含本數(shù)）范圍內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商主張調(diào)整過(guò)高請(qǐng)求的，原則上不予支持。購(gòu)房人認(rèn)為本協(xié)議低于實(shí)際損失請(qǐng)求并證明的，可以根據(jù)實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。

　　合同約定的逾期交付違約金日標(biāo)準(zhǔn)低于萬(wàn)分之一或者萬(wàn)分之三的，當(dāng)事人要求調(diào)整的，可以根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同履行情況、違約方過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間長(zhǎng)短、合同預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否平等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，適當(dāng)調(diào)整到日萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之三的范圍。對(duì)方證明約定的違約金合理，無(wú)需調(diào)整的除外。

　　合同約定的逾期交付違約金不按日計(jì)算，但按固定比例計(jì)算，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條的有效性審查。按固定比例計(jì)算違約金的，可以認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商免除或者限制其責(zé)任的無(wú)效格式條款。逾期交付違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條的規(guī)定處理。

　　逾期交房違約金按日計(jì)算，同時(shí)約定最高限額的，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

　　逾期辦證認(rèn)定

　　開(kāi)發(fā)商未在合同約定期限內(nèi)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交房屋房地產(chǎn)權(quán)登記所需的全部信息的，買受人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

　　購(gòu)房人拒絕提供或者逾期提供房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的，購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期違約責(zé)任的，不予支持。

　　逾期辦證違約金調(diào)整

　　開(kāi)發(fā)商交房、辦證構(gòu)成逾期時(shí)，買受人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持。

　　合同約定的逾期違約金日標(biāo)準(zhǔn)在已付購(gòu)房款或房屋總價(jià)萬(wàn)分之五至萬(wàn)分之一五（含本數(shù)）范圍內(nèi)的，開(kāi)發(fā)商主張調(diào)整過(guò)高請(qǐng)求的，原則上不予支持。購(gòu)房人認(rèn)為本協(xié)議低于實(shí)際損失請(qǐng)求并證明的，可以根據(jù)實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。

　　當(dāng)事人要求調(diào)整的，可以根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同履行情況、違約方過(guò)錯(cuò)程度、違約時(shí)間長(zhǎng)短、合同預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否平等、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等綜合因素，適當(dāng)調(diào)整至每日0.5-1.5萬(wàn)的范圍。對(duì)方證明約定的違約金合理，無(wú)需調(diào)整的除外。

　　合同約定的逾期違約金不以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但按購(gòu)房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條的規(guī)定審查。違約金按固定比例計(jì)算的，可以認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商免除或者限制責(zé)任的無(wú)效格式條款。逾期違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款處理。

　　逾期違約金按日計(jì)算，認(rèn)定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)該限額的，按認(rèn)定的違約金數(shù)額確定。

　　開(kāi)發(fā)商免責(zé)

　　開(kāi)發(fā)商主張免除逾期交房、辦證全部或部分違約責(zé)任的，可以支持：

　　(一)因?yàn)?zāi)害性天氣、突發(fā)公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證；

　　（二）開(kāi)發(fā)商在履行商品房買賣合同期間，因國(guó)家或者地方法律、法規(guī)、政策的變化，逾期交房或者證；

　　（三）因執(zhí)行行政命令而逾期交房或者辦證的，但因開(kāi)發(fā)商原因造成行政命令的除外；

　　（四）因不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的其他客觀情況，逾期交房或者辦證，或者合同約定的其他免責(zé)情形。

　　開(kāi)發(fā)商因上述豁免情況不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知買方，以減少可能給買方造成的損失。買方要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)因未及時(shí)通知而造成的擴(kuò)大損失的，應(yīng)予以支持。

　　開(kāi)發(fā)商提出逾期交房或者免責(zé)抗辯的，應(yīng)當(dāng)有法定或者約定的免責(zé)理由，免責(zé)理由與違約行為之間的因果關(guān)系和因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　訴訟時(shí)效

　　買受人要求逾期交房或者辦證違約金的，訴訟時(shí)效期限自合同約定的交房或者辦證期限屆滿之日起計(jì)算。購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商提出交房或者辦證請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)重新計(jì)算違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效期限。

　　開(kāi)發(fā)商在一審法院辯論結(jié)束前未提出時(shí)效抗辯的，在二審再審過(guò)程中提出時(shí)效抗辯的，不予支持。

　　適用效果

　　本審判指引適用于省級(jí)各級(jí)法院審理開(kāi)發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任糾紛。

　　法律、司法解釋對(duì)本審判指引涉及的有關(guān)問(wèn)題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。深圳房產(chǎn)律師所