該來的還是?來了。隨著《求是》雜志10月16日重要文章《扎實推進共同富裕》的發表，以及明確指出要“積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”，逡巡了十多年的房地產稅試點落地明顯提速。23日，十三屆人大常務委員會第三十一次會議決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。從2016年首次提出“房住不炒”，到現在加速推進房地產稅試點落地，而且一周之內連爆兩個重磅消息，意味著房地產行業在狂飆了幾乎20年之后，即將迎來一個超級分水嶺。

　　這是在進入21世紀第三個十年的一次定調，每一個人都需要搞清楚以下幾個問題——為什么要征收房地產稅，會以什么樣的標準來征收，加速推進的試點具體是什么模式，以及房地產稅開征能夠達到什么效果。只有搞明白了這幾個問題，才能這個百年未有之大變局，包括現在中國乃至全球的新周期中，找準方向，站在趨勢的一方。結合最近一段時間的熱點事件，以及最近幾年房地產行業的發展情況，在關于房地產稅的征收原因中，有一個話題必須排在靠前的位置——共同富裕。

　　“共同富裕”，繞不開的話題

　　只需要一個細節，就能明白為什么要把房地產稅和“共同富裕”聯系在一起——《求是》雜志的那篇重要文章，標題就是“扎實推進共同富裕”。

　　這表明房地產稅的征收，和“全面推進共同富裕”的理念密切相關。

　　自十九大，到“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要，再到今年6月份《關于支持浙江高質量發展建設共同富裕示范區的意見》的發布，都表明推進“共同富裕”也在加速。

　　在這個過程中，房地產稅顯然將是其中的一環。

　　同時在《扎實推進共同富裕》這篇重要文章中，也明確表示要加大稅收、轉移支付等調節力度并提高精準性，擴大中等收入群體比重，增強區域發展的平衡性，以及健全轉移支付制度，加大對欠發達地區的支持力度，等等。

　　政策的目的很清楚，就是要在共同富裕這個理念之下，推進“橄欖型分配結構”，縮小收入差距。

　　相對于之前討論的房地產稅將會在遏制炒房，以及改善地方政府收入結構中扮演重要角色，與共同富裕的結合顯然讓這次房地產稅試點的站位明顯更高。

　　當然，作為一個關鍵的稅種，對于市場調節來說，房地產稅依然能夠從技術上發揮重要作用，包括進一步強化“房住不炒”，繼續打擊市場投機問題——據說在一線大城市，已經有人開始拋售手中持有的房產。

　　另外對于地方來說，房地產稅拓展了稅源，以替代之前的那種依靠“土地出讓金”的“土地財政”模式，這能夠緩解地方財政過于依賴“賣地”的問題，進一步從源頭上平抑房價。

　　所以總體上，房地產稅的試點期雖然比較長，但趨勢已經板上釘釘，接下來要考慮的就是，征收標準會是什么？
 

　　房地產稅，到底收多少？

　　中國是最擅于摸著石頭過河這個穩健策略的。

　　所以要回答這個問題，可以參考兩個維度——一是目前國內個別城市推進的試點措施，二是歐美的一些經驗和做法。

　　上海和重慶已經進行了多年的房地產稅試點，所以極具參考價值。

　　從上海的情況來看，本市居民新購二套房產及以上，以及非本市居民新購商品房，房地產稅的稅率在0.4%-0.6%。

　　而且上海明確了征稅的目的就是為了抑制投資投機需求，征稅用途也是公共租賃房的建設與維護。

　　上海市稅務局披露的數字顯示，2021年前三季度，上海市房地產稅收入為160.3億元，2011年全年為73.7億元。

　　重慶略有不同，把房地產稅重點調節的是高檔住房消費需求，所以單列了獨棟別墅等情況，這些房子的單價在上兩年主城均價3倍以下，稅率為0.5%，3倍-4倍的，稅率為1%，4倍以上的稅率為1.2%。

　　另外在重慶無戶籍、無企業、無工作等“三無”人員購買第二套及以上住房的，稅率為0.5%。

　　重慶的征稅用途也和上海類似，用于保障性住房建設等支出。

　　兩個城市試點的共性是，征收覆蓋范圍比較窄，稅負對于購房者來說并沒有明顯的影響。

　　除了試點城市之外，還要看成熟市場的征收標準。

　　根據西部證券發布的報告，美國各州房地產稅稅率相差略大，比如新澤西州達到了2.13%，而夏威夷州為0.3%，相差了7倍多，但均值大約為1%。

　　根據上海、重慶的實踐，以及參考美國的情況，房地產稅的征收標準就有了一個大概的范圍——稅率方面大約為0.5%-1%，征稅對象就是二套及以上的多套住房（不包括農村宅基地），征稅依據則是上年的成交均價。

　　當然還有免稅的情況。

　　包括首套房產，以及平均居住面積等，這就又涉及到有關鼓勵生育的問題。

　　有了標準之后，下一個問題就是，試點會從哪些城市展開？

　　熱點城市或將加速推進

　　對于房地產市場，人們的體感普遍是收緊了，但有的城市似乎依然保持著熱度。

　　國家統計局數據顯示，9月份包括上海、杭州、南京、合肥、廈門、深圳、重慶、西安等城市的新建商品住宅銷售價格指數依然實現了環比上漲。

　　這提供了一種可能性，那就是市場熱度較高的城市，將會是首批房地產稅試點落地城市。

　　另外一個因素同樣需要關注——目前已經建立“二手房指導價機制”的12個城市，分別是深圳、廣州、東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥、三亞、紹興、衢州、金華。

　　至于試點節奏，雖然表達層面是“試點”，體現了穩妥推進的特點，但是從一周之內連續出臺重大舉措的動作來看，試點過程將會加速——之前類似于上海等試點城市那樣用長達10年時間來驗證效果的做法，將很可能不會再出現。

　　另一個需要注意的細節就是5年試點期限。

　　5年的試點時間說長不長，說短不短，就是要在一個時間足夠但又至于太長的周期內，實現試點的具體目標——在典型城市進行分批推進，以積累足夠的經驗樣本。

　　還有一點，就是房地產稅作為一種地方稅，并非全國認定，而是由各地單獨認定，在中央的指導下，各個地方因地制宜、因城施策，根據試點經驗自行確定征收細則。

　　這5年的試點期，有點類似于當年深圳等四個經濟特區扮演的角色——為中國的整個現代化路徑，趟出一條行之有效的路徑。

　　房地產稅，會帶來哪些改變？

　　來到最后一個問題——房地產稅試點征收，會帶來哪些改變，或者說哪些結果？

　　首當其沖的，就是房地產市場本身將會逐步回歸理性和居住本質，這是對于“房住不炒”的進一步強化。

　　這是個非常明顯的信號——房子只漲不跌的神話不再了，炒房作為一種職業，或者說創富方式，也將退出歷史舞臺。

　　第二，房價會不會暴跌？

　　上海和重慶的試點表明，從長期主義的角度來看，房地產稅的稅負并沒有影響房價的走勢。

　　國外的實踐也是如此——在居民年收入中，房地產稅的占比并不高，至少沒有高到影響生活質量的地步。

　　有些國家甚至還是累進稅率制，也就是懲罰稅率——比如韓國和新加坡，但房價也沒有受到太大的影響。　　

　　所以從長期來看，房地產稅并不一定帶來房價的暴跌，換來的是更加平緩的漲幅，它的作用更多體現在調整那些持有多套房產的投機者。

　　這可能導致一種后果——一二線發達城市受益于人口持續流入、供需緊張的情況，房價將會相對堅挺，三四線城市的房子吸引力將會逐步下降。

　　換句話說，一二線房產和三四五線城市房產的價值，或將迎來將會進一步分化。
 

　　結語：時代的趨勢，要把握住

　　雖然人們看到了上海和重慶的試點情況，也在努力尋找海外房地產稅的經驗，但有一點很明確——中國房地產市場的復雜程度，可能在全球都是獨一份。

　　但也沒什么——過去40年來中國消除了絕對貧困，同樣讓整個世界震驚。

　　所以現在房地產稅試點加速，對于推進共同富裕、讓房地產市場回歸理性、平衡財政收支、實現高質量發展等，都是關鍵的一步。

　　對于個人來說，要厘清現在的趨勢，就是抓住變化帶來的機遇。

　　一種情況是，現在炒房已經沒有了任何意義，另一方面，也要看清楚在后房產時代，站在趨勢正確的那一方，順應國家戰略方向，才能在這一輪的新周期中，把握住與未來有關的所有機會。深圳福田區房地產律師