最近一段時間，在陜西西安市浐灞生態(tài)區(qū)的巴黎大廈小區(qū)，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己通過合法手續(xù)買的房子，突然被法院查封，這到底是怎么回事？房子還能要回來嗎？住了近5年的房子突然被法院查封了？這樣奇怪的事，被西安的數(shù)百戶業(yè)主遇到了。

　　1、交房近五年被查封，西安數(shù)百戶業(yè)主陷困境

　　6月11日，巴黎大廈小區(qū)的業(yè)主告訴記者，小區(qū)里的712套房子，被浙江省溫州市中級人民法院查封。有業(yè)主出示了一張西安市不動產(chǎn)登記簿，上面顯示，這名業(yè)主的房子已經(jīng)被查封，期限是2019年3月7日至2022年3月6日。陜西西安巴黎大廈小區(qū)業(yè)主：我們合法購買了房子，費用全部交過了。合同也是合法拿到手的。陜西西安巴黎大廈小區(qū)業(yè)主：我們有西安市房管局統(tǒng)一印發(fā)的制式合同，合同規(guī)定365個工作日之內(nèi)辦理房產(chǎn)證，購房合同上是2014年10月份交房，按道理來說，至少在2016年前半年，應(yīng)該拿到房產(chǎn)證。但到現(xiàn)在，我們一直沒有看到房產(chǎn)證，房子還被溫州中級人民法院查封，這是咋回事？我們也想得到一個解釋。

　　一些業(yè)主通過電話聯(lián)系到浙江省溫州市中級人民法院執(zhí)行庭的一位工作人員。浙江省溫州市中級人民法院執(zhí)行庭書記員 吳延學(xué)：我們執(zhí)行西安華田實業(yè)的財產(chǎn)，房子的物權(quán)還登記在西安華田實業(yè)名下，從法律意義上來說，這個房子還是西安華田實業(yè)的。記者了解到，西安華田實業(yè)有限公司是巴黎大廈小區(qū)的開發(fā)商，其法人代表葉明恩是溫州人。因為陷入了債權(quán)官司，西安華田實業(yè)有限公司和葉明恩等人被告到了浙江省溫州市中級人民法院，但是目前，葉明恩已經(jīng)潛逃至境外，法院隨即將這家公司名下的房產(chǎn)進行了查封。
 

　　2、查封符合法規(guī)，業(yè)主可提“執(zhí)行異議”

　　業(yè)主們花錢買的房子，并且已居住了近五年，卻因為開發(fā)商的債務(wù)官司被法院查封了，到底合不合理呢？記者跟隨部分業(yè)主來到了西安市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心，對此事進行進一步了解。

　　陜西西安市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心查封異議科科長 賀韜：今年3月7日，溫州市中級人民法院兩名工作人員持協(xié)助執(zhí)行裁定，來查封窗口，要求查封華田公司名下的712套房子。我們經(jīng)過查詢，告知他們這712套房子有已經(jīng)網(wǎng)簽給買受人的，建議他們不要查封。但是，他們提供了從房管局查詢出來的網(wǎng)簽備案合同和信息，他們已經(jīng)知道房子賣給個人，但還要查封。我們看到法院的協(xié)助執(zhí)行裁定，只能依照執(zhí)行。這位負(fù)責(zé)人表示，盡管巴黎大廈小區(qū)的業(yè)主已經(jīng)在2014年10月至11月間辦理了收房手續(xù)，并已經(jīng)入住，但直到現(xiàn)在，開發(fā)商也沒有為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記，所以，從《物權(quán)法》的角度來解釋，現(xiàn)在這些房產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商西安華田實業(yè)有限公司，被法院查封符合法律規(guī)定。律師表示，對于這種情況，業(yè)主可以向法院提出執(zhí)行異議。

　　業(yè)主可以將當(dāng)時購買房產(chǎn)的證據(jù)、簽訂的買賣合同，還有交房的一系列證據(jù)，提供給法院，證明雖然沒有辦理房產(chǎn)證，但是從法律意義上，房款已經(jīng)交完了，房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)有了，下來只是辦一個房屋登記手續(xù)而已，這個時候法院應(yīng)該會受理。目前，小區(qū)已經(jīng)有300多位業(yè)主通過律師向溫州市中級人民法院提出了執(zhí)行異議。對于每個家庭來說，能夠買到一套稱心如意的房子是一件大事。南山大學(xué)城律師提醒你，當(dāng)你千挑萬選后選擇了某家開發(fā)商和中意的樓盤時，當(dāng)你交上定金或預(yù)付款時，一定要了解開發(fā)商“五證二書”是否齊全。否則，就會留下隱患，增加一些不必要的麻煩。
 

　　一、商品房“五證兩書”

　　“五證”包括：

　　1、《國有土地使用證》：經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

　　2、《建筑用地規(guī)劃許可證》：建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

　　3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

　　4、《建設(shè)工程開工證》：建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

　　5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。

　　南山大學(xué)城律師提醒：“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

　　“兩書”包括：

　　1、《商品房質(zhì)量保證書》。

　　2、《商品房使用說明書》。

　　南山大學(xué)城律師提醒：“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

 

　　二、購買商品房6大注意事項

　　1、作為開發(fā)商必須有相關(guān)資質(zhì)證書。我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，即一個企業(yè)要從事房地產(chǎn)開發(fā)，除了要具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照外，還要具備相應(yīng)的資質(zhì)證書。

　　2、不同的開發(fā)商具有不同級別的資質(zhì)證書。建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》根據(jù)注冊資本、經(jīng)營年限、往年業(yè)績、人員構(gòu)成等條件將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四4個等級。其中一級最高，四級最低。

　　3、購房者在購房之前應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出具自己的資質(zhì)證書，根據(jù)資質(zhì)證書，可以很直觀地判斷出開發(fā)商的實力和資信情況。

　　4、開發(fā)商的資質(zhì)可以到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門查詢，打電話給他們說出樓盤的名稱（開發(fā)商的名稱）應(yīng)該可以查到。

　　5、簽訂商品房買賣合同時，對于交房條件，交房期限，辦證期限，逾期交房違約金及逾期辦證違約金等重要條款，做到約定具體明確，以免履行中產(chǎn)生爭議。

　　6、另外，國家規(guī)定開發(fā)商在售房時必須公示五證。如果沒有公示，可以要求其出示給你，如果拒絕，向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門舉報。深圳房產(chǎn)律師