借名買房，是指當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋暫時(shí)登記在他人名下，由借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，之后再將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到借名人名下的合同法律關(guān)系。下面深圳房產(chǎn)律師為大家講解借用名義購(gòu)買普通房屋的物權(quán)變動(dòng)。

　　這里所謂的普通住宅，是指既不是經(jīng)濟(jì)適用房，也不是住房限購(gòu)的住宅。相對(duì)于規(guī)避政策法規(guī)購(gòu)買名下住房的情況，對(duì)于購(gòu)買名下普通住房的借款人，不存在違反社會(huì)公共利益、不具備購(gòu)房資格的情況。因此，關(guān)于所購(gòu)房屋的歸屬問(wèn)題，我們只需要考慮當(dāng)事人之間的私人利益，在民法原則的框架內(nèi)尋求妥善解決即可。

　　借名購(gòu)買一個(gè)普通房屋可能是我們通過(guò)網(wǎng)絡(luò)銀行的按揭貸款購(gòu)房，也可能影響不是。后者不涉及中國(guó)銀行，比較可以簡(jiǎn)單，需要進(jìn)行考量的僅僅是借名人的利益、出名人的利益問(wèn)題以及提高他們的債權(quán)人的利益。對(duì)于我國(guó)房屋所有權(quán)的取得，出名人本身發(fā)展并無(wú)值得注意保護(hù)的正當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益，因?yàn)槠浞治奈闯觯覍W(xué)生也沒(méi)有自己承擔(dān)社會(huì)什么不同風(fēng)險(xiǎn)。反之，借名人顯然已經(jīng)具有非常值得人們保護(hù)的正當(dāng)國(guó)家利益，全部購(gòu)房款都已經(jīng)由其支付，房屋建設(shè)一直由其占有、使用，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用也都由其繳付。借名人的債權(quán)人也具有存在一定的正當(dāng)利益，因?yàn)橘?gòu)房款本來(lái)就是屬于借名人責(zé)任管理財(cái)產(chǎn)的一部分，付款方式之后教師如果不能沒(méi)有工作換來(lái)房屋所有權(quán)，就會(huì)直接導(dǎo)致借名人責(zé)任財(cái)產(chǎn)損失減少，不利于安全保障其債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。出名人的債權(quán)人有可能提出申請(qǐng)對(duì)借名所購(gòu)買的房屋予以強(qiáng)制要求執(zhí)行，如果能夠認(rèn)定房屋歸出名人所有，固然有利于該債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但該房屋本來(lái)并非由出名人以其自身責(zé)任財(cái)產(chǎn)的一部分換取，平白無(wú)故地使之加入出名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)并使其成為債權(quán)人從中獲益，有失教育公平。

　　在銀行按揭貸款名下買房的情況下，借款人直接或間接向賣方支付首付，其余購(gòu)房款以名人名義向銀行借款，因此似乎涉及銀行的利益。在判斷房屋所有權(quán)時(shí)，需要考慮哪種方案可能對(duì)銀行明顯不利。如果房子是名人所有，對(duì)銀行肯定沒(méi)有壞處。如果房屋被認(rèn)定為借款人所有，對(duì)貸款銀行沒(méi)有明顯的傷害。因?yàn)榉孔右呀?jīng)抵押給銀行了，所以不管房子是名人所有還是借款人所有，都不會(huì)影響抵押的效力——要么認(rèn)定是借款人本人將房子抵押給銀行，要么認(rèn)定是借款人將房子的處置權(quán)授予名人，名人將房子抵押給銀行。這種情況下，在借款人不履行還款義務(wù)的情況下，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，以房屋拍賣、出售所得價(jià)款優(yōu)先償還其貸款債權(quán)。由此可見(jiàn)，即使通過(guò)銀行按揭貸款買房，也不需要從銀行利益保護(hù)的角度考慮房屋的歸屬問(wèn)題。就名人的利益而言，即使被認(rèn)定為借款合同的當(dāng)事人，在房屋權(quán)屬認(rèn)定上也不需要特別保護(hù)。因?yàn)檫@筆貸款債務(wù)是專門由住房抵押貸款擔(dān)保的，所以在最壞的情況下，名人仍然可以選擇不履行還貸義務(wù)，讓銀行實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款對(duì)貸款債權(quán)的償還，不管房子歸誰(shuí)所有。至于借款名人的利益，借款名人的債權(quán)人的利益，名人的債權(quán)人的利益，與上述情況并無(wú)實(shí)質(zhì)性區(qū)別，無(wú)需贅述。

　　總之，從利息考慮的角度來(lái)看，在借款購(gòu)買普通住房的情況下，更合理的假設(shè)是房屋為借款人所有。當(dāng)然，利益考慮只有助于確定最終能夠?qū)崿F(xiàn)的目標(biāo)，而借款人能否獲得房屋所有權(quán)取決于是否有可能滿足物權(quán)變動(dòng)的要求。物權(quán)變動(dòng)的要件包括實(shí)體要件和形式要件。物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)條件是能夠?qū)е挛餀?quán)變動(dòng)的法律行為，即在分離原則（德國(guó)模式）的規(guī)范模式下，在不分離原則（即買賣合同、贈(zèng)與合同等法律行為）的規(guī)范模式下的物權(quán)法律行為。形式要求是交付或登記——“物權(quán)形式主義”和“債權(quán)形式主義”模式都把交付或登記作為物權(quán)變動(dòng)的有效要求。出賣人和借款人要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)，一方面必須達(dá)成有效的法律行為，另一方面必須完成房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。

　　就物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)要件方面而言，如果一個(gè)當(dāng)事人通過(guò)采用這種狹義借名購(gòu)房行為方式進(jìn)行購(gòu)買商品房屋，借名人作出了重要一項(xiàng)需要購(gòu)買（受讓）意思就是表示，出賣人作出了一項(xiàng)出賣（讓與）意思表示，可否認(rèn)定以及兩者沒(méi)有達(dá)成合意，首先須考察出賣人的意愿。其意愿發(fā)展存在以下兩種不同可能性，一是只愿意與出名人發(fā)生勞動(dòng)合同管理關(guān)系，二是不在乎與何人發(fā)生經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系，即無(wú)論我們是以出名人資源作為買受人還是以一種眼前利益與其生活實(shí)際數(shù)據(jù)打交道的借名人作為買受人，其都可以選擇接受。假如出賣人于締約時(shí)明知借名購(gòu)房之情事而仍然締約，則表明其已經(jīng)得到認(rèn)可了眼前與其社會(huì)接觸的這個(gè)借名人，因而教師可以直接認(rèn)定其不在乎與何人發(fā)生保險(xiǎn)合同義務(wù)關(guān)系。假如出賣人于締約時(shí)不知道借名購(gòu)房之情事，由于買受人一方不涉及購(gòu)房資格分析問(wèn)題，所以人們通常也可以根據(jù)認(rèn)定出賣人不在乎與何人發(fā)生改變合同雙方關(guān)系，除非國(guó)家相關(guān)情事表明出賣人特別看重出名人的某些產(chǎn)品屬性，尤其在出賣人此前認(rèn)識(shí)出名人的情況下，出名人的品行、信譽(yù)、支付服務(wù)能力等個(gè)性化需求因素給出賣人留下更加深刻印象，促使其決定向出名人出賣房屋。由此產(chǎn)生可見(jiàn)，一般情況而言，借名購(gòu)買一些普通房屋的，出賣人的意愿是不在乎與何人發(fā)生貿(mào)易合同工作關(guān)系。這樣，其出賣（讓與）意思表示方法可以將其解釋為向借名人作出，該意思表示與借名人作出的購(gòu)買（受讓）意思表示公司達(dá)成合意，借名人與出賣人之間應(yīng)該具備物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)要件。

　　如果當(dāng)事人是以委托的名義購(gòu)買普通房屋，那么和狹義的名下購(gòu)房是因?yàn)楹灱s過(guò)程中有名人出面與賣方交易而略有不同。出賣人知道委托關(guān)系的，根據(jù)我國(guó)《合同法》第四百零二條規(guī)定，原則上，明示代理的效力為直接代理，房屋買賣合同在借款人與出賣人之間直接生效。但是，如果出賣人在接觸過(guò)程中對(duì)名人的人品、信譽(yù)、支付能力有特別的信任，而名人與名人在這些方面有明顯的差距，或者出賣人已經(jīng)表示只與名人簽訂合同，那么根據(jù)我國(guó)《合同法》第四百零二條但書(shū)的規(guī)定，可以認(rèn)定買賣合同只在名人與出賣人之間有效。所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體也應(yīng)根據(jù)同樣的原則予以認(rèn)定。如果賣方不知道委托關(guān)系的存在，作為委托人的借款人享有干涉權(quán)。但根據(jù)我國(guó)《合同法》第四百零三條第一款規(guī)定，干涉權(quán)的適用前提是受托人因第三人的原因不履行對(duì)委托人的義務(wù)。據(jù)此，房屋買賣合同訂立后，出賣人不履行交付房屋或者辦理轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的，借款人可以向出賣人行使名人的權(quán)利，請(qǐng)求出賣人向自己交付房屋或者協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。如果出賣人依約履行了上述義務(wù)，那么在出賣人的義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下，借款人能否行使該知名人士的合同債權(quán)并從出賣人處獲得付款，或者借款人能否作為債權(quán)人保留并享有付款效力，仍然存疑。從立法精神看，我國(guó)《合同法》第403條第一款旨在確立以下原則：在第三人不僅愿意與受托人發(fā)生合同關(guān)系的前提下，允許委托人介入合同關(guān)系，享有合同效力。根據(jù)這樣的立法意圖，似乎沒(méi)有理由排除上述可疑案件中的委托人的干涉權(quán)。特別是在房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢的情況下，不涉及合同效力歸屬地出賣人的利益。只需要考慮委托人與受托人之間的利益關(guān)系，使合同效力屬于委托人，視為房屋的買受人（受讓人）。

　　借名購(gòu)房在民法原理上我們遇到的最大發(fā)展難題是，借名人與出賣人之間信息是否需要具備物權(quán)變動(dòng)的形式構(gòu)成要件。在為企業(yè)規(guī)避相關(guān)政策和規(guī)章的規(guī)定借名購(gòu)房的情形中，由于只能把出名人認(rèn)定為買受人，所以避開(kāi)了中國(guó)這一思想理論研究難題。而在借名購(gòu)買一個(gè)普通房屋的情形下，則無(wú)法進(jìn)行回避該問(wèn)題。

　　從比較的角度來(lái)看，在德國(guó)法中，有些學(xué)者認(rèn)為，使用他人的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和不動(dòng)產(chǎn)登記，名義上的承運(yùn)人和行為人并不取得所有權(quán)。名義承運(yùn)人之所以不能取得所有權(quán)，是因?yàn)樗鼪](méi)有與轉(zhuǎn)讓人達(dá)成物權(quán)協(xié)議。犯罪人沒(méi)有取得所有權(quán)，因?yàn)樗麤](méi)有登記為所有權(quán)人。一方面，一些學(xué)者認(rèn)為，在以借用名義轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的情況下，名義承運(yùn)人和該法的實(shí)施者都沒(méi)有因此取得所有權(quán)，以名義承運(yùn)人的名義登記不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成登記錯(cuò)誤，授予投保人對(duì)名義承運(yùn)人請(qǐng)求更正登記的權(quán)利； 另一方面，認(rèn)為可以類推適用《公約》第177條中的未授權(quán)代理德國(guó)民法典，以允許名義承運(yùn)人承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，從而取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在任何情況下，借款人（該法案的實(shí)施者）都不能取得房地產(chǎn)的所有權(quán)，因?yàn)榻杩钊撕娃D(zhuǎn)讓人之間沒(méi)有登記所有權(quán)向房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，也沒(méi)有關(guān)于更改所有權(quán)的正式要求。

　　在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，關(guān)于借款人能否取得房地產(chǎn)所有權(quán)的理論和判例存在著很大的爭(zhēng)議，主要圍繞名人處分房地產(chǎn)行為的效力展開(kāi)，一般有三種觀點(diǎn)。首先，無(wú)權(quán)處分理論認(rèn)為，借款人是房地產(chǎn)糾紛的所有者，名人是無(wú)權(quán)處分人。具有代表性的案件包括我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高人民法院”2009年第76號(hào)判決、2015年第298號(hào)判決和2010年第1114號(hào)判決，這些判決都考慮到相對(duì)惡意，因此，根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《民法》第767條第113款，請(qǐng)求撤銷對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的登記，類推地說(shuō)，可以適用第541條第（2）款，請(qǐng)求名人以借款人的名義登記有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。二是妥協(xié)，即名人處分房地產(chǎn)，相對(duì)惡意，應(yīng)視為擅自處分，相對(duì)善意，不應(yīng)視為擅自處分。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”2011年舞臺(tái)詞2101判決持此說(shuō)。第三，處分權(quán)理論認(rèn)為，名人是不動(dòng)產(chǎn)的所有者，但其所有權(quán)是有限的，不動(dòng)產(chǎn)由借款人管理、使用、收入，租約終止時(shí)，借款人有權(quán)要求以自己的名義登記房地產(chǎn)，但在此之前，名人應(yīng)是所有者。代表性案件包括臺(tái)灣地方高等法院于2011年重審案件第16號(hào)，2013年臺(tái)上案件第487號(hào)，2014年臺(tái)上案件第1518號(hào)判決。代表學(xué)者有吳從周、林承爾、卓新亞等。

　　我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)出名人有權(quán)處分說(shuō)的主要理由是：其一，依我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第758條第1項(xiàng)，登記為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)之生效要件，在借名契約存續(xù)中，不動(dòng)產(chǎn)既登記為出名人所有，該不動(dòng)產(chǎn)在法律上自屬于出名人所有。其二，借名登記契約之原因，多為投機(jī)、逃稅、規(guī)避法律，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”已經(jīng)依契約自由原則將借名登記契約認(rèn)定為有效之法制現(xiàn)況下，透過(guò)借名登記契約之外部關(guān)系在效力上風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁，應(yīng)是法律政策上抑制不動(dòng)產(chǎn)借名登記契約被濫用的唯一手段。

　　無(wú)論在德國(guó)還是在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)登記都成為借名人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的法律障礙。不同的是，在德國(guó)，這個(gè)障礙被視為不可逾越，而在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，其并非不可逾越。從結(jié)果上看，德國(guó)的做法固然合乎邏輯，卻略顯生硬，不近情理。尤其是德國(guó)學(xué)界的上述第一種觀點(diǎn)，即認(rèn)為借名人與出名人都沒(méi)有取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，物權(quán)變動(dòng)根本沒(méi)有發(fā)生，即便不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付且移轉(zhuǎn)登記多年，出賣人仍然是所有權(quán)人。對(duì)于此種結(jié)局不但受讓方難以接受，出賣人也會(huì)覺(jué)得莫名其妙。所有權(quán)移轉(zhuǎn)失敗，意味著買賣合同陷入履行障礙，將給出賣人帶來(lái)一定的負(fù)擔(dān)，出賣人需要付出大量精力處理善后事宜。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的出名人無(wú)權(quán)處分說(shuō)盡管把借名人視為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，但并未在民法原理上正面回應(yīng)借名人是否符合物權(quán)變動(dòng)形式要件問(wèn)題。

　　事實(shí)上，在以借來(lái)的名義購(gòu)買房屋的情況下，當(dāng)事人已經(jīng)登記了所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只登記在名人名下，而所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和買賣合同發(fā)生在借來(lái)的人和出賣人之間，因此，物權(quán)變動(dòng)的形式要素和實(shí)質(zhì)要素似乎是錯(cuò)位的。如果所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的效力能夠以某種方式歸于借款人，則要件的形式與要件的實(shí)質(zhì)相吻合，使借款人能夠獲得房屋的所有權(quán)。

　　在動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有所有權(quán)屬于讓與其他情形中，民法原理上還是存在問(wèn)題可以將交付的效果實(shí)現(xiàn)歸屬于企業(yè)另一方面?zhèn)€人的手段。比如，甲把動(dòng)產(chǎn)或者所有權(quán)讓與乙，乙委托并授權(quán)丙作為一個(gè)代理人為了完成對(duì)于此項(xiàng)研究動(dòng)產(chǎn)以及交易。丙據(jù)此以乙的名義與甲達(dá)成公司所有權(quán)讓與自己合意，該合意在甲、乙之間可能發(fā)生法律效力。甲把動(dòng)產(chǎn)交付給丙，但交付的效果卻發(fā)生在甲、乙之間。因?yàn)楸c乙之間發(fā)展存在市場(chǎng)占有重要媒介社會(huì)關(guān)系，丙是乙地占有媒介人（Besitzmittler），在動(dòng)產(chǎn)被交付給丙時(shí)，丙取得學(xué)生直接影響占有，乙取得一些間接經(jīng)濟(jì)占有，甲、乙之間發(fā)生了中國(guó)占有移轉(zhuǎn)，即交付，而且是現(xiàn)實(shí)需要交付。甲、乙之間通過(guò)既有一般動(dòng)產(chǎn)具有所有權(quán)讓與合意，又有不同交付，因此，乙直接從甲手中不斷取得這些動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。在“向所涉及人地讓與”（Gesch?ftan den, den esangeht）情形中，[28]丙受乙所托向甲購(gòu)買選擇動(dòng)產(chǎn)，但丙并非以乙的名義與甲達(dá)成一種所有權(quán)讓與合意，如果我們相關(guān)情事表明甲不在乎以誰(shuí)為該合意的相對(duì)人，則甲把動(dòng)產(chǎn)交付給丙時(shí)，交付的效果也發(fā)生在甲、乙之間，乙直接投資取得分析其所代表有權(quán)。在以上數(shù)據(jù)兩種主要情形中，實(shí)際受領(lǐng)貨物交付能力的人與受讓人利益之間都存在信息占有一定媒介環(huán)境關(guān)系，前者以占有媒介人的身份為后者能夠取得方式占有。有時(shí)，甚至在很多欠缺管理占有使用媒介生產(chǎn)關(guān)系的情況下，向前者所為的交付的效果也歸屬于后者，指令工作取得就是這樣如此。甲把動(dòng)產(chǎn)賣給乙，乙轉(zhuǎn)賣給丙，當(dāng)甲按照乙的要求把動(dòng)產(chǎn)價(jià)值直接產(chǎn)品交付給丙時(shí)，乙、丙依次學(xué)習(xí)取得土地所有權(quán)。就乙之所有權(quán)制度取得他們而言，實(shí)際受領(lǐng)交付的丙并非乙的占有媒介人，也非乙的占有輔助人，但在甲、乙之間卻發(fā)生了大量交付的效果。交付的效果設(shè)計(jì)之所以將其歸屬于乙，是因?yàn)楸谝业闹噶疃〉梦覈?guó)動(dòng)產(chǎn)主義占有，該占有的取得充分體現(xiàn)了受讓人乙的意志，甲的交付被視為是向受讓人乙方面的人開(kāi)始進(jìn)行系統(tǒng)交付，盡管沒(méi)有使乙本身也是取得成功占有（哪怕只是間接成本占有），但也無(wú)法滿足了動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)讓與的交付時(shí)間要件。

　　雖然通過(guò)上述產(chǎn)品交付使用效果的歸屬管理規(guī)則僅適用于企業(yè)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)讓與，但其對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)讓與并非一個(gè)毫無(wú)學(xué)習(xí)借鑒研究意義。此種交付工作效果的歸屬以及規(guī)則分析表明，在個(gè)別特殊情況下，如果我們需要這樣的話，所有權(quán)讓與的形式構(gòu)成要件方面可以實(shí)現(xiàn)某種變通的方式能夠達(dá)成。在個(gè)別學(xué)生情況下，理論上發(fā)展甚至國(guó)家根本不要求教師具備良好形式單一要件，單純的物權(quán)合意即可直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。比如，無(wú)人占有物之讓與。甲公司是一艘輪船的所有權(quán)人，該輪船數(shù)量已經(jīng)沉沒(méi)在某一部分海域，甲自己生活無(wú)力打撈，遂將該輪船所有權(quán)讓與乙公司，自甲、乙達(dá)成一種所有權(quán)讓與合意時(shí)起，乙就取得該輪船所有權(quán)，盡管他們根本問(wèn)題沒(méi)有時(shí)間交付。此外，有時(shí)標(biāo)的物雖有人開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)占有，但所有權(quán)人對(duì)占有人僅享有社會(huì)所有物返還請(qǐng)求權(quán)，不享有其他債權(quán)性返還請(qǐng)求權(quán)，所以不能以讓與返還請(qǐng)求權(quán)的方式方法進(jìn)行系統(tǒng)交付（指示交付），只能以這種單純合意的方式讓與所有權(quán)。因?yàn)橐劳ㄕf(shuō)，指示交付時(shí)讓與地返還請(qǐng)求權(quán)只能是債權(quán)性請(qǐng)求權(quán)，不能是所有物返還請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)檫@些所有物返還請(qǐng)求權(quán)不能與數(shù)據(jù)所有權(quán)結(jié)構(gòu)分離被單獨(dú)讓與。既然在動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)讓與場(chǎng)合，物權(quán)變動(dòng)的“形式存在主義”并非鐵板一塊，絕對(duì)不可動(dòng)搖，那么在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)讓與場(chǎng)合，偶爾對(duì)“形式表現(xiàn)主義”予以變通也并非都是不可思議。

　　的確，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變化更加強(qiáng)調(diào)它們的公開(kāi)性，而不是動(dòng)產(chǎn)，以確保不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系的確定性和清晰性 ，但這只是表明，“形式主義”應(yīng)該更加謹(jǐn)慎地適應(yīng)，并不意味著沒(méi)有靈活性的空間。特別是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓不適用簡(jiǎn)單同意引起的物權(quán)變動(dòng)，明顯偏離有效登記原則。相反，向占有人交付和命令取得的替代方式所體現(xiàn)的原則可以適用于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這項(xiàng)原則可以表述為根據(jù)受讓人的意圖，將交付或轉(zhuǎn)讓予某人的登記，其效力是可歸因于受讓人的交付或登記。就借用名義買房而言，無(wú)論是狹義借用名義買房，還是委托借用名義買房，只要借用名義和賣方之間的合同有效，借用名義就是房屋的受讓人，當(dāng)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以名人的名義登記時(shí)，借用人因借用人與名人之間有委托合同而獲得房屋所有權(quán)，或類似于委托合同的匿名合同。據(jù)此，名人是為借款人辦理房屋登記的，是“借款人一方的人”，可以稱為“接入媒體”，賣方將其轉(zhuǎn)讓登記相當(dāng)于將登記轉(zhuǎn)讓給借款人。這是實(shí)現(xiàn)“注冊(cè)”的正式要求而不是放棄正式要求的另一種方法。

　　實(shí)際上，我國(guó)《物權(quán)法》9條第1款也僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須“經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，只要進(jìn)行了登記，并且存在有效的合意，即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。至于登記的具體方式如何，是只能登記于受讓人本人名下，抑或也包括登記于受讓人所托付的他人名下，則語(yǔ)焉不詳。從法律解釋上看，后者并未超出“登記”這一詞語(yǔ)可能的文義范圍。真正意義上（典型）的“未經(jīng)登記”是指甲、乙僅達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)讓與合意，根本未在登記機(jī)關(guān)辦理移轉(zhuǎn)登記。此種情形當(dāng)然不能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)，甲仍然保有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記，在登記簿上仍然控制著該不動(dòng)產(chǎn)，如果承認(rèn)此時(shí)已經(jīng)發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)，就等于完全放棄了登記這一形式要件。另一方面，典型的“經(jīng)依法登記”是指甲、乙達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)讓與合意后，將不動(dòng)產(chǎn)從甲的名下移轉(zhuǎn)登記于乙的名下。此種情形確定無(wú)疑地導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)。介于兩者之間的是借名登記，即甲、乙達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)讓與合意后，在登記機(jī)關(guān)辦理了登記，在登記簿上，甲已經(jīng)放棄了原有的登記地位，但乙本人未直接取得該登記地位，而是由其所托付的丙取得該登記地位。這是迂回的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，也可以說(shuō)是非典型的移轉(zhuǎn)登記。為保護(hù)實(shí)際出資購(gòu)房的借名人的正當(dāng)利益，不妨使這種非典型移轉(zhuǎn)登記發(fā)生《物權(quán)法》9條第1款中的登記效力。

　　德國(guó)法之所以不承認(rèn)借名人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，一方面主要是因?yàn)槠涮貏e嚴(yán)格地遵循不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情況登記生效主義；另一重要方面發(fā)展是因?yàn)槠鋵?shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)借名登記管理現(xiàn)象研究比較罕見(jiàn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活上并沒(méi)有一個(gè)普遍的利益相關(guān)保護(hù)環(huán)境需求不斷促使法官?zèng)]有考慮對(duì)登記生效主義國(guó)家予以變通。反之，在動(dòng)產(chǎn)交易場(chǎng)合，由于公司通過(guò)市場(chǎng)占有媒介入方式取得動(dòng)產(chǎn)以及控制指令取得自己已經(jīng)逐漸成為一種普遍文化現(xiàn)象，法官都是為了提高裁判結(jié)果的妥當(dāng)性，就得謀求交付生效主義的變通教學(xué)方法。相較之下，我國(guó)目前臺(tái)灣問(wèn)題地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)借名登記現(xiàn)象產(chǎn)生較為系統(tǒng)常見(jiàn)，所以導(dǎo)致出現(xiàn)了不少承認(rèn)借名人取得所有權(quán)的判例。類似的，如前所述，我國(guó)大陸也有可能很多因?yàn)檫@樣的案例。其在結(jié)果上是公正的，只是生活需要幫助我們應(yīng)該在學(xué)理上予以具體分析、論證，為其提供科學(xué)理論基礎(chǔ)依據(jù)。既然人們對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一律采用登記生效主義的我國(guó)解決臺(tái)灣部分地區(qū)“民法”，尚且存在承認(rèn)借名人取得所有權(quán)的可能性，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓技術(shù)以及地役權(quán)設(shè)立等物權(quán)變動(dòng)情形不以登記為生效要件，表明立法者并不是特別嚴(yán)格地遵循登記生效主義，按照老師這樣的立法創(chuàng)新精神，承認(rèn)借名人取得房屋所有權(quán)不可謂欠缺正當(dāng)性。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對(duì)此已有基本的認(rèn)識(shí)，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢深圳房產(chǎn)律師。