《物權法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑面積內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的權屬，由當事人通過出賣、贈與或者出租的方式約定。占用業(yè)主所有的道路或者其他場地的停車位停放汽車的，屬于業(yè)主共同管理。深圳房產(chǎn)律師就來為您解答一下有關的情況。

　　在《物權法》中單獨一條規(guī)定了建筑物區(qū)劃使用上的停車位歸屬問題，看似非常詳細，實際上在司法實踐中還存在諸多問題。首先，“建筑分區(qū)”過于籠統(tǒng)，在實際使用中容易出現(xiàn)誤用，不利于界定權利義務的歸屬。

　　其次，第一款對停車位的使用作出了非?；\統(tǒng)的規(guī)定，既沒有說明誰是滿足需求的主體，也沒有明確滿足業(yè)主需求的標準。在實踐中，這一條款引起了許多問題和爭議。第三，第二段，對于“停車位、車庫規(guī)劃”沒有給出明確的定義，在實踐中存在很多爭議。

　　鑒于物權法關于車位的相關規(guī)定過于寬泛，司法實踐中爭議較大，最高人民法院專門出臺了《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權解釋》)，將如何滿足業(yè)主需求的義務主體限定為建設單位(開發(fā)商)，以 "分攤比例 "作為滿足標準。

　　具體規(guī)定如下:建設單位按照分攤比例以出售、贈與、出租等方式向業(yè)主處分車位、車庫的，應當認為其行為符合《物權法》第七十四條第一款“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。前款所稱配置比例，是指規(guī)劃建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫和住房單元的比例。

　　然而，此司法解釋也并未闡明社會實踐活動當中所存在的問題。首先, 將配置比例可以作為一個滿足企業(yè)業(yè)主需要的標準以及是否選擇合適。義務教育主體難道僅限于開發(fā)商，或是應有其他國家主體，如業(yè)委會或業(yè)主大會（業(yè)委會或業(yè)主大會制度是否發(fā)展具有重要主體資格尚在爭論，在此不展開敘述，僅僅只是作為與開發(fā)商相對應的角色提出）。

　　此外，違反“應首先滿足業(yè)主的需要”的義務，是否要承擔必要的法律后果？法律后果是什么？在立法解釋和司法解釋中，沒有明確的答案，這也是司法實踐中一個有爭議的問題。有學者認為，法律后果可撤銷的法律后果，應賦予業(yè)主撤銷權。也有學者認為，這是一個“強制性條款”，應該是一個無效的法律后果。原因是該條文不僅使用了“應該”一詞，更重要的是，該條文是為了調整“公共利益”。

　　目前，爭議主要集中在以下兩個方面。一是根據(jù)分配比例確定滿足業(yè)主需求的標準在實踐中是否可行，還是根據(jù)不斷發(fā)展的實際情況改變標準并進一步確定；第二，應盡快明確“首先滿足業(yè)主的需求”是否必須遵守，如果違反這一規(guī)定會有什么法律后果？

　　第三，關于“滿足業(yè)主需要”的判斷標準。關于建筑物區(qū)分所有權解釋的提法，業(yè)內一直有不同的理解，這與“首先滿足業(yè)主的需求”有關。

　　一種理解為此項工作規(guī)定，在于學生明確企業(yè)業(yè)主的優(yōu)先選擇購買權或者是優(yōu)先承租權。有觀點我們認為，規(guī)定此內容的效力問題在于業(yè)主信息可以在開發(fā)商或其他知識產(chǎn)權人出售或出租車位時，應該被告知，并且在同等經(jīng)濟條件下，本小區(qū)業(yè)主自己擁有 優(yōu)先考慮購買權或承租權。

　　然而，對于這種理解有許多反對意見。有人認為，這種理解只能作為一種書面理解，實際上并沒有賦予業(yè)主相應的權利，原因是，在所謂的平等條件下，實際上在實踐過程中是不可能存在的，只有通過簡單的價格手段，發(fā)展商才能無視業(yè)主的優(yōu)先購買權或優(yōu)先租賃權，這違背了《物權法》的原意。

　　第二種理解是，在實踐中，“首先要滿足業(yè)主的需求”需要受到時間條件的限制。也就是所謂的“第一”應該是限制開發(fā)商在一定時間范圍內出售或出租車位。從而真正滿足業(yè)主的需求。比如，有人認為法律應該設定長期的限定銷售期(如入住率三分之二或五年以上)和短期的限定租賃期(如入住率三分之二或兩年)。在此期間，開發(fā)商不得將車位出售或出租給業(yè)主以外的任何人。

　　然而，深圳房產(chǎn)律師注意到，在最高法院頒布司法解釋時，卻放棄了時間標準，傾向于匹配標準。究其原因，有學者認為時間標準偏離了物權法第七十四條的精神，不符合停車位作為居住小區(qū)配套設施的屬性和功能。業(yè)主有權從其已購買住房并享有單獨建筑物會員資格的住宅區(qū)首先滿足對停車位的需要。