《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。建筑面積內規劃用于停放汽車的車位、車庫的權屬，由當事人通過出賣、贈與或者出租的方式約定。占用業主所有的道路或者其他場地的停車位停放汽車的，屬于業主共同管理。深圳房產律師就來為您解答一下有關的情況。

　　在《物權法》中單獨一條規定了建筑物區劃使用上的停車位歸屬問題，看似非常詳細，實際上在司法實踐中還存在諸多問題。首先，“建筑分區”過于籠統，在實際使用中容易出現誤用，不利于界定權利義務的歸屬。

　　其次，第一款對停車位的使用作出了非常籠統的規定，既沒有說明誰是滿足需求的主體，也沒有明確滿足業主需求的標準。在實踐中，這一條款引起了許多問題和爭議。第三，第二段，對于“停車位、車庫規劃”沒有給出明確的定義，在實踐中存在很多爭議。

　　鑒于物權法關于車位的相關規定過于寬泛，司法實踐中爭議較大，最高人民法院專門出臺了《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區分所有權解釋》)，將如何滿足業主需求的義務主體限定為建設單位(開發商)，以 "分攤比例 "作為滿足標準。

　　具體規定如下:建設單位按照分攤比例以出售、贈與、出租等方式向業主處分車位、車庫的，應當認為其行為符合《物權法》第七十四條第一款“應當首先滿足業主的需要”的規定。前款所稱配置比例，是指規劃建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫和住房單元的比例。

　　然而，此司法解釋也并未闡明社會實踐活動當中所存在的問題。首先, 將配置比例可以作為一個滿足企業業主需要的標準以及是否選擇合適。義務教育主體難道僅限于開發商，或是應有其他國家主體，如業委會或業主大會（業委會或業主大會制度是否發展具有重要主體資格尚在爭論，在此不展開敘述，僅僅只是作為與開發商相對應的角色提出）。

　　此外，違反“應首先滿足業主的需要”的義務，是否要承擔必要的法律后果？法律后果是什么？在立法解釋和司法解釋中，沒有明確的答案，這也是司法實踐中一個有爭議的問題。有學者認為，法律后果可撤銷的法律后果，應賦予業主撤銷權。也有學者認為，這是一個“強制性條款”，應該是一個無效的法律后果。原因是該條文不僅使用了“應該”一詞，更重要的是，該條文是為了調整“公共利益”。

　　目前，爭議主要集中在以下兩個方面。一是根據分配比例確定滿足業主需求的標準在實踐中是否可行，還是根據不斷發展的實際情況改變標準并進一步確定；第二，應盡快明確“首先滿足業主的需求”是否必須遵守，如果違反這一規定會有什么法律后果？

　　第三，關于“滿足業主需要”的判斷標準。關于建筑物區分所有權解釋的提法，業內一直有不同的理解，這與“首先滿足業主的需求”有關。

　　一種理解為此項工作規定，在于學生明確企業業主的優先選擇購買權或者是優先承租權。有觀點我們認為，規定此內容的效力問題在于業主信息可以在開發商或其他知識產權人出售或出租車位時，應該被告知，并且在同等經濟條件下，本小區業主自己擁有 優先考慮購買權或承租權。

　　然而，對于這種理解有許多反對意見。有人認為，這種理解只能作為一種書面理解，實際上并沒有賦予業主相應的權利，原因是，在所謂的平等條件下，實際上在實踐過程中是不可能存在的，只有通過簡單的價格手段，發展商才能無視業主的優先購買權或優先租賃權，這違背了《物權法》的原意。

　　第二種理解是，在實踐中，“首先要滿足業主的需求”需要受到時間條件的限制。也就是所謂的“第一”應該是限制開發商在一定時間范圍內出售或出租車位。從而真正滿足業主的需求。比如，有人認為法律應該設定長期的限定銷售期(如入住率三分之二或五年以上)和短期的限定租賃期(如入住率三分之二或兩年)。在此期間，開發商不得將車位出售或出租給業主以外的任何人。

　　然而，深圳房產律師注意到，在最高法院頒布司法解釋時，卻放棄了時間標準，傾向于匹配標準。究其原因，有學者認為時間標準偏離了物權法第七十四條的精神，不符合停車位作為居住小區配套設施的屬性和功能。業主有權從其已購買住房并享有單獨建筑物會員資格的住宅區首先滿足對停車位的需要。