首先，購房人在收房時要查看開發(fā)商是否具備足夠的交房條件。按照要求，開發(fā)商應(yīng)出示建設(shè)工程質(zhì)量合格證，并向房屋所有權(quán)人提供住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程綜合驗收合格證、竣工驗收備案表（簡稱“三書一證一表”)，以及各種相關(guān)驗收表格，如分戶驗房交接表、驗收意見表等。面對 "三書一證一表 "不全的情況，購房者可以選擇不收房。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　其次，收房時，只要我們發(fā)現(xiàn)這些問題，不管大小，都要在學習相關(guān)法律文件或表格上記錄工作下來，并寫清自己的意見，如果學生確實可以屬于中國不能收樓的，要寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。而對于我國房屋的瑕疵，業(yè)主應(yīng)盡量拍照和攝像技術(shù)進行調(diào)查取證。

　　《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）是新中國第一部以法典命名的法律。它繼承了獨立實施的各個民事部門的法律，并進行了修改和創(chuàng)新。其中，影響不動產(chǎn)登記的重要修改涉及抵押登記、預告登記和居住權(quán)登記，本文對此進行了論述。

　?。ㄒ唬U大抵押范圍?！睹穹ǖ洹窂U止《擔保法》 ，明確開放抵押品的價值，擴大抵押品的范圍： 一是增加海域使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)（《海域管理法》已明確規(guī)定） ;二是刪除耕地使用權(quán)中不能抵押的財產(chǎn)，保留出口土地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)。

　　參閱《公共機構(gòu)、學校、幼兒園、醫(yī)院等社會團體和其他公益性機構(gòu)的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益性設(shè)施》和《為公益目的設(shè)立的學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等非營利性法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益性設(shè)施》。

　　并結(jié)合最高人民法院的有關(guān)司法解釋“注冊為營利性法人，提供擔保的學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)和養(yǎng)老機構(gòu)，人民法院不予支持如果當事人聲稱安全合同無效，因為他們沒有資格提供安全，”這意味著允許將營利性學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)和其他教育設(shè)施、醫(yī)療和保健設(shè)施以及其他公共福利設(shè)施抵押。

　?。ǘ┰试S轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)

　　《物權(quán)法》規(guī)定，在抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)的合同無效?！睹穹ǖ洹沸薷臑椋?“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。抵押貸款沒有受到影響?！?

　　只要債務(wù)人不履行擔保債務(wù)，抵押權(quán)人可以前往抵押財產(chǎn)所在地行使抵押權(quán)。抵押貸款可以被理解為房地產(chǎn)的定時炸彈。遙控開關(guān)在抵押權(quán)人手中。不管房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到哪里，炸彈都會跟著房地產(chǎn)。債務(wù)人拖欠債務(wù)的，抵押權(quán)人可以隨時按轉(zhuǎn)換申請實現(xiàn)抵押權(quán)的優(yōu)先清算。

　　抵押權(quán)旨在擔保債務(wù)的履行，附于債權(quán)的存在，只能隨債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。債權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種形成行為，一經(jīng)作出即發(fā)生效力。《民法典》明確規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與該債權(quán)相關(guān)的從權(quán)利，不應(yīng)該從權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)而受影響。抵押物的轉(zhuǎn)讓是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，抵押人和抵押權(quán)人不受影響。

　　抵押人設(shè)定抵押權(quán)后，即使轉(zhuǎn)讓給他人，只要在設(shè)定抵押權(quán)時屬于處分權(quán)，抵押權(quán)仍然有效，抵押人仍然是原權(quán)利人，不需要變更，只是解除了登記制度的限制。需要考慮如何保護辦理在建房屋抵押的預購商品房購買人的利益。

　　《民法典》第406條有一個但書，當事人另有約定的，從其約定。抵押物的轉(zhuǎn)讓增加了抵押權(quán)實現(xiàn)的難度，降低了債務(wù)人履行債務(wù)的動力。抵押權(quán)人特別是銀行可以約定抵押物在抵押期間不得轉(zhuǎn)讓，并申請登記簿記載。根據(jù)德國法學家鮑爾和瑟納的觀點，一項協(xié)議能否在登記簿上登記取決于該協(xié)議能否限制善意第三人的物權(quán)。禁止轉(zhuǎn)讓抵押物的約定屬于會限制第三人權(quán)利交易物權(quán)的相對處分限制，應(yīng)當作為登記事項記載。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒大家，鑒于《民法典》的普法和宣傳工作需要學習時間，可能發(fā)展存在問題不知道轉(zhuǎn)讓規(guī)則發(fā)生變化、未查詢抵押狀態(tài)購買抵押物導致經(jīng)濟利益受損的情形，登記機構(gòu)在加快建設(shè)完成存量數(shù)據(jù)資源整合，確保不動產(chǎn)登記會計信息系統(tǒng)查詢分析結(jié)果更加準確無誤的同時，可考慮對購買已抵押房產(chǎn)進行財務(wù)風險提示。