買受人已于債務人破產前以訴訟方式解除了案涉《商品房買賣合同》，其在房屋買賣合同解除后的購房款返還請求權系一般債權，不具有優先受償地位。
 

　　案件事實：基恩溯向一審法院起訴請求：1.確認基恩溯申報的債權在金誠公司破產財產中享有優先受償權;2.由金誠公司承擔本案訴訟費。
 

　　一審法院認定事實：基恩溯于2015年4月23日向安徽省黃山市屯溪區人民法院起訴，請求判令：一、解除基恩溯與金誠公司于2012年8月7日簽訂的《商品房買賣合同》并退還已付購房款30萬元；二、按銀行同期貸款利率計算并支付基恩溯利息損失，判決金誠公司承擔基恩溯為此支出的律師費16000元；三、就前述債權在本案合同項下對應的商品房有優先受償權；四、本案訴訟費由金誠公司承擔。針對基恩溯的訴訟請求，安徽省黃山市屯溪區人民法院于2015年6月2日作出（2015）屯民一初字第00848號民事判決，該判決查明：“2012年8月7日，原被告簽訂《商品房買賣合同》，約定：原告購買被告開發的黃山市屯溪區花山路7號‘黃山鳳凰嘉麗國際公寓’6幢518室房屋一套，該房建筑面積59.74平方米，房屋總價款為30萬元，被告應于2013年6月30日前交付房屋，同時約定了逾期交房的違約責任‘（1）逾期不超過90日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之五的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的5%向買受人支付違約金。……’合同簽訂后，原告依約于2012年8月7日支付購房款15萬元，2012年9月1日支付購房款15萬元。


　　被告未能依約交付房屋，2014年12月25日原告委托的律師事務所向被告發出解除房屋買賣合同的律師函，2014年12月28日，被告收到該函且未提出異議。”該判決結果為：“一、解除原告基恩溯與被告黃山市金誠投資置業有限公司于2012年8月7日簽訂商品房買賣合同；二、被告黃山市金誠投資置業有限公司于本判決生效之日起七日內返還原告基恩溯購房款30萬元并支付利息（利息計算：其中15萬元自2012年8月8日起至實際付清之日止按銀行同期同類貸款利率計算利息，另15萬元自2012年9月1日起至實際付清之日止按銀行同期同類貸款利率計算利息）；三、駁回原告基恩溯其他訴訟請求。”
 

　　2019年5月10日，黃山市中級人民法院根據黃山徽建控股集團有限公司的申請，作出（2019）皖10破申4號民事裁定，裁定：受理黃山徽建控股集團有限公司對金誠公司的破產清算申請。2020年3月26日，金誠公司管理人作出金誠公司申報債權審核結論通知書，確認基恩溯有效破產債權合計460382.5元，其中普通債權407882.5元，劣后債權52500元，優先債權0元。二審法院對一審查明的事實予以確認。

　　基恩溯申請再審稱：原判決符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項、第九項規定的情形，請求再審。深圳文錦渡律師理由如下：（一）原判決認定基恩溯不屬于商品房消費者，認定事實及適用法律錯誤。1.“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”審判實踐中掌握標準不一。“買受人名下無其他用于居住的房屋”可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定精神。2.解除《商品房買賣合同》系開發商違約行為所致，基恩溯作為購房人，消費者的地位并未改變，不能因積極主張權利而使其喪失比怠于行使權利更為劣勢的法律地位。（二）合同解除不影響購房人優先受償權。購房人與房地產開發公司之間系房屋買賣合同關系。購房人在房屋買賣合同繼續履行情形下請求交付房屋，其請求權基礎是合同約定權利，屬于合同債權范疇。在商品房預售糾紛中，已經預售但尚未辦理過戶登記的房屋還涉及到物權期待權。物權期待權能對抗其他一切債權，購房者無論是誰，其具有的優先權都是一樣的，不應有歧視，而區分保護的主體。對購房人的保護是基于生存權，并不因是否解除合同而改變。

　　無論消費者是否解除購房合同，其在破產程序中的購房款債權均應獲得優先受償權的保護。金誠公司未提交書面意見。
 

　　裁判結果：一審法院判決：駁回基恩溯的訴訟請求。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。最高院裁定：駁回再審申請。
 

　　一審法院認為：深圳文錦渡律師綜合雙方當事人舉證、質證及訴辯意見，本案的爭議焦點為：基恩溯主張460382.5元債權在破產財產中享有優先受償權是否應予支持。

　　本案系普通破產債權確認糾紛，基恩溯在一審法院裁定受理對金誠公司破產清算申請前業已提起訴訟，請求解除合同、返還購房款并支付利息以及對合同項下對應的商品房享有優先受償權等訴訟請求，后受訴法院作出判決解除雙方商品房買賣合同，返還購房款并支付相應利息，駁回了有關對合同項下對應的商品房享有優先受償權等訴訟請求。基恩溯依據該生效判決，向金誠公司管理人申報債權，而該判決確認的債權僅為金錢債權，并未確認該金錢債權享有優先受償權，且雙方原簽訂的商品房買賣合同在金誠公司進入破產清算程序前已解除，故基恩溯申報的債權并不符合《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定的適用條件，其依據該批復規定主張享有優先受償權，一審法院不予支持。

　　二審法院認為：本案二審爭議焦點為：基恩溯是否為《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定的消費者，進而判定其向金誠公司主張的460382.5元債權在破產財產中應否享有優先受償權。
 

　　深圳文錦渡律師根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。但該條并沒有對消費者進行明確界定。而《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復》是針對該條款在“開發商未建成房產時”是否適用作出的答復，其適用基礎仍是“消費者”的權益，而沒有作出擴大解釋。由此可見，《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定是為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍。

　　參照《全國法院民商事審判工作會議紀要》第126條的規定，這里的商品房消費者應當僅限于該紀要第125條規定的商品房消費者，而該紀要第125條規定，認定商品房消費者需要滿足三個條件，即已支付50%以上購房款，僅有一套住房以及與開發商存在房屋買賣合同關系。本案中，基恩溯在一審法院裁定受理對金誠公司破產清算申請前業已提起訴訟，請求解除合同、返還購房款并支付利息以及對合同項下對應的商品房享有優先受償權等訴訟請求，后受訴法院作出判決解除雙方商品房買賣合同，返還購房款并支付相應利息，駁回了有關對合同項下對應的商品房享有優先受償權等訴訟請求。現基恩溯依據該生效判決，向金誠公司管理人申報債權，而該判決確認的債權僅為金錢債權，并未確認該金錢債權享有優先受償權，且雙方原簽訂的商品房買賣合同在金誠公司進入破產清算程序前已解除，故基恩溯申報的債權并不符合《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定的商品房消費者的適用條件，其依據該批復規定主張享有優先受償權，一審判決不予支持，并無不當。

　　最高院認為：原審查明，基恩溯與金誠公司于2012年8月7日簽訂《商品房買賣合同》，并支付了房屋總價款30萬元。因金誠公司未按期交付房屋，基恩溯于2014年12月25日向金誠公司發函要求解除合同，并于2015年4月23日向法院起訴要求解除《商品房買賣合同》并退回已付購房款、利息等款項。安徽省黃山市屯溪區人民法院判決金誠公司返還基恩溯購房款30萬元并支付利息。2019年5月10日，安徽省黃山市中級人民法院裁定受理黃山徽建控股集團有限公司對金誠公司的破產清算申請。依據上述事實可知，基恩溯已于金誠公司破產前以訴訟方式解除了案涉《商品房買賣合同》，基恩溯在房屋買賣合同解除后的購房款返還請求權系一般債權，不具有優先受償地位，基恩溯主張消費購房人的優先受償權，缺乏事實和法律依據。