近幾年來，一些城鎮(zhèn)居民在城市待了很長時間，想去農(nóng)村買房，假期可以過幾天田園生活。但是，這種購買房產(chǎn)的行為是不受法律保護(hù)的，一旦發(fā)生糾紛，就會遭受不必要的損失。深圳知名拆遷律師以案釋法。

　　基本案情

　　小陳與老范及其家人簽訂了《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，同意將位于廣州市白云區(qū)某街道的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給小陳58.8萬元。如果發(fā)生政府拆遷，宅基地上的所有拆遷補(bǔ)償均屬于小陳。之后，老范及其家人將上述宅基地旁邊的6平方米土地價格為2.1萬元，鐵皮房屋價格為4萬元，轉(zhuǎn)讓給小陳。

　　在小陳收回上述地塊后，他建造了一棟六層半高的房子供家庭居住。但后來，該地塊被納入政府征用和拆遷范圍，小陳一家搬走并移交給政府。

　　小陳認(rèn)為，涉及的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。老范的家人應(yīng)該把所有的轉(zhuǎn)讓款都退還給他們。簽字費(fèi)和房屋裝修損失賠償，因此向法院提起訴訟。
 

　　法院判決

　　關(guān)于所涉及的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的有效性。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條的規(guī)定，任何單位和個人不得占用、出售或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，涉及的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際上涉及處置農(nóng)村宅基地使用權(quán)，違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法視為無效。

　　關(guān)于返還宅基地轉(zhuǎn)讓的資金和利息。賠償房屋裝修損失的問題。及的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，但由于所涉及的宅基地和上部建筑已被征用和拆除，因此本案不涉及返還問題。事實(shí)上，雙方因合同無效而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)已轉(zhuǎn)化為拆遷補(bǔ)償利益的分配。

　　在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，如果發(fā)生政府拆遷，甲方承諾所有補(bǔ)償受益人為乙方的協(xié)議是雙方的真實(shí)意圖。該協(xié)議是指雙方在簽訂協(xié)議時預(yù)見了被征用和拆除所涉房屋的可能性，因此明確了對拆遷補(bǔ)償利益的處罰。根據(jù)《住宅拆遷補(bǔ)償安置計(jì)劃》的規(guī)定，村民住宅拆遷補(bǔ)償可以采用棄產(chǎn)補(bǔ)償和安置兩種方式，選擇棄產(chǎn)補(bǔ)償方式的，不再安排安置。現(xiàn)在原告實(shí)際上已經(jīng)收到了房屋棄產(chǎn)補(bǔ)償金。結(jié)構(gòu)補(bǔ)償總額為249萬元，符合雙方關(guān)于處置拆遷補(bǔ)償利益的規(guī)定。原告要求完全彌補(bǔ)因簽訂無效合同而造成的損失，這是不合理的，也是法律上沒有根據(jù)的。因此，原告要求返還宅基地轉(zhuǎn)讓款，賠償建筑裝修損失的主張不予支持。

　　關(guān)于簽名費(fèi)的返還。原告向被告支付了費(fèi)用，理由是配合辦理拆遷補(bǔ)償手續(xù)。雖然雙方對具體金額不一致，但沒有證據(jù)證明原告被迫向被告支付簽字費(fèi)，雙方對簽字費(fèi)的返還沒有明確約定。因此，原告要求退還簽字費(fèi)沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)支持。

　　綜上所述，法院一審判決：確認(rèn)涉案宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，駁回原告小陳的其他主張。

　　廣州市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。
 

　　律師說法

　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的具體身份有關(guān)，具有福利和保障功能，不得轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。

　　在這種情況下，小陳和范的家人不是同一個村莊的集體組織成員。他們沒有資格使用宅基地。他們的房屋買賣合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

　　在這里，深圳知名拆遷律師提醒大家，國家對農(nóng)村宅基地銷售作出了不同于國有土地的規(guī)定。在購買農(nóng)村房屋之前，我們應(yīng)該了解我們是否有資格購買，并仔細(xì)考慮。否則，即使簽訂了房屋買賣合同，也屬于無效合同，無權(quán)取得房屋所有權(quán)，也可能需要承擔(dān)因合同無效而造成的損失。