“售后包租”，是指“開發商售房給購房者，但購房者在一定期限內并不實際使用該房，而是與開發商或中介機構簽訂包租協議，或以包租期間的租金沖抵部分房款，或收取一定租金回報”。深圳非法集資律師來帶您了解相關情況。

　　這種房產銷售模式自上世紀60、70年代起盛行于美國、日本等西方國家，90年代初傳入我國。由于此種銷售模式承諾給購買人帶來較為穩定的投資回報，因此銷售效果較好，為開發商所追捧。實踐中，售后包租主要是針對商鋪的，故此種銷售模式在經濟較為發達的地區，被采用的頻率較高。一、售后包租在當下所面臨的法律困惑

　　盡管售后包租能取得較好的銷售效果，但該銷售模式卻往往伴隨著：開發商暗中提高房價、開發地段不具備商業潛質、包租行為難以維系，甚而會有開發商將預付房款挪作他用，以致商品房到期難以交付、購房人產權難以得到保障。

　　正因售后包租蘊含著巨大的風險，建設部2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》第11條明確規定，“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。然對于“未竣工商品房”的銷售，我國法律并未一概加以禁止，而是實行許可銷售制度。

　　對此，《城市房地產開發經營管理條例》第23條規定，“房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；

　　（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　?。ㄈ┌刺峁┑念A售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

　　（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。

　　建設部的規章之所以禁止對未竣工的商品房以售后包租的方式進行銷售，根源就在于該銷售模式中的“包租”約定。

　　所謂“包租”，就是開發商保證對售出的房屋進行一定期限的承租，從而確保購房者得到相當的收益，以消減購房投資的風險。然而正是此“包租”的行為，就使得開發商的“銷售”具有了變相吸收存款的性質，而購房人的“購買”也隨之演變為變相的存款行為。

　　對此，最高人民法院于2010年頒行了《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，其中第2條明確規定“實施下列行為之一，符合本解釋第1條第1款規定的條件的，應當依照刑法第176條的規定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的……”。

　　現實中，某些地方政府對售后包租的行為采取默許的態度，然一旦出現產權糾紛的狀況，便將先前的售后包租行為認定為非法吸收公眾存款，用刑事制裁的方式平息糾紛。這種方式是否可取？對于“未竣工商品房”的售后包租行為是否一概可認定為非法吸收公眾存款罪？

　　對于“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的”又如何進行合理認定？這些都需要理論界給出一個合理的解釋。本文認為，對售后包租的認定，從深層次上來看，取決于對非法吸收公眾存款罪的理解。對此，本文首先從非法吸收公眾罪的適用進行探究。

　　非法吸收公眾存款罪是現行刑法“破壞社會主義市場經濟秩序罪”一章中的罪名。自1997年刑法典頒行以來，隨著經濟的快速發展，各種非法集資的活動也不斷升級。對此，我國先后出臺了多個法律文件對非法吸收公眾存款的行為進行打擊。

　　如中國人民銀行在1998年頒布的《整頓亂集資亂批設金融機構和亂辦金融業務實施方案》、國務院于同年頒布的《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》（以下簡稱《取締辦法》）、中國人民銀行1999年發布的《關于取締非法金融機構和非法金融業務活動中有關問題的通知》、國務院辦公廳2007年發布的《關于依法懲處非法集資有關問題的通知》、最高人民法院2010年頒行的《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《集資解釋》）、最高人民法院、最高人民檢察院于2012年聯合發布的《關于辦理內幕交易、泄露內幕信息刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》。

　　深圳非法集資律師提醒大家，從現有的法律規定來看，規章禁止的是對“未竣工商品房”進行售后包租；司法解釋也規定只有售后包租的行為“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的”才有可能構成非法吸收公眾存款罪。